Рефинансирование ипотеки законодательство. Что такое рефинансирование кредита простыми словами? Продажа пулов закладных как способ рефинансирования ипотечных кредитов

Снижение ставок по ипотечным кредитам в последнее время привело к росту популярности рефинансирования выданных ранее кредитов - перекредитования заемщика под более низкий процент. Сегодня такой продукт предлагают все банки из первой двадцатки, у некоторых объем этого бизнеса достигает 40% от общего объема кредитных сделок. По оценкам АИЖК, снизить ставку за счет рефинансирования смогли около 75-85 тысяч семей, им были выданы кредиты на общую сумму 140-150 миллиардов рублей. В 2017 году Агентство оценивало долю рефинансирования в общем объеме выдачи ипотечных кредитов в 5-7%, в 2018 году эта цифра может превысить 20%. Однако, в отношении перекредитования до сих пор все еще существует ряд предубеждений, которые мы постараемся развеять.

Рефинансировать можно только в своем банке.

Это совсем не так. Более того, для рефинансирования текущего кредита согласие банка-кредитора даже не требуется. Фактически новый кредитор предоставляет целевой кредит на досрочное погашение имеющегося ипотечного кредита. Досрочное погашение действующий банк-кредитор запретить не может, поэтому для начала лучше убедиться в том, что кредитный договор позволяет это сделать. Как правило, досрочно погасить кредит можно уже через шесть месяцев.

Стоит обратить внимание и на то, что недавно Центральный банк России упростил рефинансирование ипотечных кредитов, отказавшись от требования создания дополнительных резервов по ним банками-кредиторами. Процедура перекредитования в своем банке в этой связи упростится.

Разница в процентах должна быть большой

Если разница в процентных ставках больше 1 процентного пункта, а сумма долга все еще велика (более 1-1,5 млн руб.), рефинансировать лучше немедленно, чтобы не переплачивать проценты. К примеру, при рефинансировании уже через шесть месяцев под 10% кредита в 2 млн руб., полученного под 12% на 15 лет, экономия по ежемесячному платежу составит 2,5 тыс. руб., а экономия по переплате превысит 600 тыс. руб.

Погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, аннуитетными платежами. Каждый платеж состоит из выплат части основного долга и процентов по нему. При аннуитетных платежах в первые годы жизни кредита в них преобладают выплаты по процентам, которые начисляются на остаток долга. Чем меньше процент на остаток долга, тем меньше доля выплат по процентам в аннуитетном платеже, и весь платеж целиком.

Рефинансировать сейчас не имеет смысла, лучше ждать более низких ставок.

Рефинансирование ипотечного кредита представляет собой перекредитование по более привлекательной процентной ставке, которое позволяет заемщику добиться существенного снижения финансовой нагрузки при обслуживании ипотеки. Чем раньше есть возможность взять новый кредит под меньший процент, тем больше удастся сэкономить на переплате по нему. Выгода от ожидания лучшей ставки в будущем с нашей точки зрения минимальна: можно провести повторное рефинансирование, когда на рынке появится более выгодное предложение.

Лучше перекредитоваться как можно раньше, выгода в этом случае будет более масштабной. Чем позже заемщик захочет перекредитоваться, тем больше процентов он выплатит к моменту рефинансирования по первоначальному кредиту. Соответственно, чем больше сумма кредита, тем более поздней может быть дата начала рефинансирования. С того момента, как доля выплат по процентам в аннуитетном платеже опустится существенно ниже выплаты по основному долгу, найти экономическое обоснование для рефинансирование будет все труднее. Смысл в рефинансировании кредита и вовсе может отпасть на поздних сроках его жизни. К этому моменту большая часть процентов уже будет выплачена.

Артем Коновалов, заместитель директора Юридического департамента ОАО "БИНБАНК".

Некоторые банки уже сегодня проводят операции по рефинансированию кредитов. Однако это практически не влияет на рынок ипотечного кредитования из-за небольшого объема таких операций, проведение которых ограничивается не только экономическими факторами, но и отсутствием должного правового регулирования. Автор статьи предлагает свое видение правовой модели и механизмов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Огромную роль в развитии ипотеки играет рефинансирование ипотечных кредитов, т.е. возможность уступать требования по ипотечным кредитам другому финансовому институту, который самостоятельно выпускает ипотечные ценные бумаги и размещает их на фондовом рынке. За счет этого банки могут расширять объемы кредитования даже в условиях ограниченного доступа к долгосрочным финансовым ресурсам, снижать процентные ставки по кредитам и увеличивать срок кредитования.

В первую очередь важно определить, что представляет собой модель рефинансирования ипотечных кредитов. Данный вопрос необходимо рассматривать и в плоскости отношений по рефинансированию между банком и заемщиком, и в плоскости отношений между кредитными организациями.

Рефинансирование ипотечных кредитов при субъектном составе "банк - заемщик"

Зачастую в банковской практике такой способ рефинансирования называют терминами "перекредитовка" или "перекредитование", которые в самом общем виде обозначают досрочное погашение одного кредита за счет кредитных средств, полученных заемщиком по новому кредитному договору.

К перекредитованию заемщики, как правило, прибегают в следующих случаях:

• получен кредит, но ставка за пользование денежными средствами гораздо выше рыночной;
• кредит получен, например, на однокомнатную квартиру, а спустя несколько лет заемщик решил приобрести квартиру большей площади также на заемные деньги.

С учетом имеющейся практики можно выделить два способа перекредитования. Проанализируем подробнее особенности каждого из них.

Первый способ перекредитования

Заемщик получает кредит у нового банка и гасит за счет этих средств ранее полученный заем. Технология такого рефинансирования заключается в следующем:

1. заемщик одобряется рефинансирующим банком и получает там подтверждение на выдачу кредита на цели погашения ранее полученного кредита в другой кредитной организации;
2. заемщик запрашивает у своего кредитора расчет суммы задолженности на определенную дату и передает его в рефинансирующий банк;
3. в день, на дату которого рассчитана сумма задолженности заемщика, рефинансирующий банк предоставляет кредит, который направляется заемщиком в погашение первоначального кредита;
4. после погашения кредита заемщик совместно с кредитором осуществляет действия по погашению регистрационной записи об ипотеке заложенного имущества;
5. между заемщиком и рефинансирующим банком заключается договор ипотеки недвижимого имущества, высвобожденного из-под залога.

Теперь охарактеризуем риски, которые несет рефинансирующий банк при осуществлении процедуры перекредитования заемщика.

Риск N 1. В соответствии со сложившимися на рынке ипотечного кредитования правилами, погашение кредита производится путем пополнения счета, открытого заемщиком в банке-кредиторе, с последующим списанием оттуда средств банком в счет погашения обязательств на основании так называемого длительного распоряжения заемщика о списании. Более того, согласно требованиям п. 2.1.2 Положения ЦБР от 31 августа 1998 г. N 54-П <1>, предоставление кредитных средств заемщику может осуществляться банками посредством зачисления этих средств на банковский счет клиента - заемщика физического лица. Следовательно, рефинансирующий банк не вправе единовременно направить кредитные средства для погашения кредитных обязательств на корреспондентский счет кредитора заемщика.

<1> Положение ЦБР от 31.08.1998 N 54-П "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)".

Таким образом, рефинансирующий банк после предоставления кредита и зачисления денежных средств на открытый в банке-кредиторе счет заемщика может столкнуться с тем, что заемщик, будучи владельцем счета, воспользуется денежными средствами нецелевым образом (например, получит их через кассу либо направит на свой счет в каком-либо ином банке). Банк-кредитор, выступающий также в роли обслуживающей организации, не вправе препятствовать заемщику в реализации его планов и обязан выполнять поручения заемщика как клиента банка. В данном случае при недобросовестных действиях заемщика риск рефинансирующего банка заключается в том, что, во-первых, кредитные средства будут использованы не по целевому назначению, а во-вторых, выданный кредит останется без должного обеспечения.

Риск N 2. При выдаче кредита банк, проведя необходимый анализ рисков, должен сформировать резерв на возможные потери по ссуде. Размер такого резерва зависит от множества факторов. При этом чем больше риск по невозврату кредита, тем больше резерв и, наоборот, чем меньше риск, тем меньше резерв.

Согласно п. 3.7.2.4 Положения ЦБР от 26 марта 2004 г. N 254-П, обслуживание долга по ссуде не может быть признано хорошим, если "ссуда прямо либо косвенно (через третьих лиц) предоставлена заемщику кредитной организацией в целях погашения долга по ранее предоставленной ссуде..." <2>. Следовательно, исходя из рассматриваемого нормативно-правового акта и с учетом анализа прочих обстоятельств, выдаваемый на означенные цели кредит попадает в 3-ю категорию качества, а резерв по нему составляет до 50% от суммы основного долга. Г. Симонова высказала опасение, что "в соответствии с банковским законодательством, под сделку по выдаче кредита на погашение предыдущего банку будет необходимо создать 100-процентные резервы, что ему крайне невыгодно" <3>. Указанное мнение специалиста представляется спорным, поскольку данная норма распространяется лишь на те случаи, когда банк предоставляет кредит в погашение кредита, ранее им предоставленного этому же заемщику, что было подтверждено Департаментом банковского регулирования и надзора Банка России <4>.

<2> Положение ЦБР от 26.03.2004 N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности".
<3> Доступно на сайте: http://www.bankir.ru/news/newsline/01.11.2005/40333.
<4> Ответ Банка России на запрос кредитной организации (исх. N 15-1-1-9/2491 от 15.09.2005).

Принимая во внимание изложенное, важно отметить, что до тех пор, пока соответствующее разъяснение не будет внесено в Положение Банка России N 254-П, банки будут обоснованно опасаться проводить сделки по рефинансированию кредитов в связи с необходимостью формировать столь большой резерв на возможные потери по ссуде.

Риск N 3. При перекредитовании по приведенной модели заемщик сначала гасит кредит, затем прекращает обременение и только потом заключает договор ипотеки с рефинансирующим банком, а последний все это время остается без должного обеспечения выданного кредита. Более того, у рефинансирующего банка вовсе отсутствуют гарантии того, что заемщик придет заключать с ним договор ипотеки.

Сложность ситуации состоит в том, что действующее законодательство РФ не предусматривает в качестве обстоятельства для возникновения ипотеки в силу закона предоставление кредита на погашение ранее выданного. При наличии такой нормы и соответствующих подзаконных правовых актов банк был бы гарантирован в том, что он обладает правами залогодержателя на принадлежащее заемщику недвижимое имущество с момента предоставления и зачисления кредита в погашение обязательств заемщика перед рефинансируемым банком. Логика предлагаемой нормы также заключается в том, что основанием для прекращения залога по Гражданскому кодексу является прекращение обеспеченного им обязательства. Таким образом, существующий залог прекращается в связи с погашением основного кредитного обязательства за счет средств рефинансирующего банка, а новый кредитор должен приобрести права залогодержателя аналогично тому, как их приобрел банк, предоставивший первоначальный кредит (например, на приобретение квартиры).

Надо иметь в виду, что даже при введении нормы о возникновении ипотеки в силу закона в пользу рефинансирующего банка будет присутствовать временной разрыв между моментом погашения регистрационной записи об ипотеке и моментом регистрации новой записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП). Этот разрыв позволит недобросовестному заемщику после погашения регистрационной записи, к примеру, произвести отчуждение ранее заложенного и подлежащего новому залогу объекта недвижимости. Однако рефинансирующий банк все же сможет при этом использовать некоторые способы защиты своих прав. Рассмотрим один из них.

В соответствии с п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ЕГРП состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел включает три подраздела. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись. В рассматриваемом пункте названного Закона также предусмотрено, что "при заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта". Кроме того, в п. 2 ст. 28 анализируемого Закона отмечено: "если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица".

Таким образом, основываясь на приведенных нормах, в целях минимизации своих рисков рефинансирующий банк после выдачи кредитных средств может направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление с просьбой занести в графу "Особые отметки" сведения о том, что в связи с заключением с правообладателем объекта недвижимости кредитного договора после погашения регистрационной записи об ипотеке объект государственной регистрации подлежит обременению новой ипотекой в соответствии с определенными нормами федерального законодательства. При включении такой информации в ЕГРП заемщику будет сложнее совершить сделку с объектом недвижимого имущества, поскольку добросовестный покупатель в обязательном порядке затребует от продавца соответствующую выписку из ЕГРП, из которой узнает, что данный объект подлежит залогу. В случае если сделка все-таки состоится, покупатель недвижимости не будет являться добросовестным, в связи с чем процедура оспаривания его права собственности, к примеру со стороны банка, будет упрощена. Банк сможет в судебном порядке требовать внесения сведений о нем как о залогодержателе объекта, после чего на законных основаниях требовать обращения взыскания на предмет залога, находящийся у нового собственника (как известно, при переходе права собственности на предмет ипотеки право залога сохраняется за залогодержателем).

В целях минимизации риска отказа заемщика от заключения договора ипотеки рефинансирующий банк может заключить с ним последующий договор ипотеки имущества еще до выдачи кредита. Однако по общему правилу на такого рода сделку потребуется согласие действующего залогодержателя, который, скорее всего, такого согласия не даст из-за отсутствия желания потерять заемщика. Поэтому данная схема может быть применена только в отдельных случаях рефинансирования.

Второй способ перекредитования

Перекредитование производится в рамках уже существующих кредитных обязательств между заемщиком и банком. В данном случае суть перекредитования состоит в том, что банк посредством заключения дополнительного соглашения к кредитному договору снижает заемщику процентную ставку. Этот способ, в отличие от первого, технически прост в реализации, так как не требует переоформления залоговых отношений и не несет рисков, связанных с отсутствием обеспечения кредита. Однако и он имеет свои подводные камни. Так, согласно п. 3.7.2.2 Положения Банка России N 254-П, обслуживание по ссуде не может быть признано хорошим, если "ссуда реструктурирована, то есть на основании соглашений с заемщиком изменены существенные условия первоначального договора по ссуде в сторону, более благоприятную для заемщика, в том числе если указанные соглашения предусматривают увеличение сроков возврата основного долга, снижение процентной ставки, за исключением изменения процентной ставки, осуществляемого в соответствии с условиями договора (например, в случае плавающей процентной ставки, если ее изменение осуществляется в соответствии с условиями первоначального договора, в том числе в связи с изменением ставки рефинансирования Банка России, иной базовой процентной ставки)". Данная норма предполагает двоякое толкование. С одной стороны, из буквального ее толкования (в связи с открытым перечнем исключений) следует вывод о том, что в случае, если в первоначальном кредитном договоре стороны установили, что размер процентной ставки может быть уменьшен банком, то при заключении соответствующего дополнительного соглашения банку не понадобится проводить дополнительное формирование резерва. С другой стороны, Банк России указывает, что изменение процентной ставки должно быть обусловлено определенной конъюнктурой рынка. Следовательно, и в отношении второго способа перекредитования в настоящее время отсутствует ясное понимание того, при наступлении каких обстоятельств должен формироваться резерв на возможные потери по ссуде. Стоит также заметить, что, как правило, банки прибегают к данному способу, когда боятся потерять своего клиента либо когда существует реальная возможность рефинансирования кредита заемщика сторонним банком.

Итак, на сегодня вопрос рефинансирования кредитов не урегулирован законодательством РФ детальным образом. Для достижения полезного результата изменениям должны подвергнуться нормы Закона об ипотеке, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также нормы банковского законодательства.

Рефинансирование ипотечных кредитов при субъектном составе "банк - банк"

В условиях роста объемов ипотечного кредитования в нашей стране многие банки, выдающие населению кредиты под залог недвижимого имущества, вынуждены прибегнуть к поиску финансирования данной программы. Наиболее часто кредитные организации используют такие способы привлечения денежных средств, как выпуск ценных бумаг, продажа части сформированного портфеля ипотечных кредитов и получение целевой кредитной линии (кредита) на данный проект.

Рассмотрим более подробно два наиболее интересных способа рефинансирования ипотечных кредитов, а именно продажу пулов закладных и привлечение кредита, обеспеченного залогом пула закладных.

1. Продажа пулов закладных как способ рефинансирования ипотечных кредитов

В связи с появлением на рынке ипотечного кредитования "нового" инструмента, удостоверяющего права банков-кредиторов на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному залогом недвижимого имущества, в виде закладной, в правоприменительной практике все чаще возникают вопросы в отношении порядка заключения сделки по передаче прав, удостоверенных такой ценной бумагой.

На практике при уступке прав по ипотечному кредиту, права кредитора по которому не подтверждены закладной, в соответствии с нормами ст. 355, 382 - 390 ГК РФ и Приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290 заключаются договоры уступки прав по кредиту и обязательству, обеспечивающему исполнение кредитного обязательства. Эти договоры в обязательном порядке нотариально удостоверяются и передаются в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях государственной регистрации. Государственная регистрация договора осуществляется в установленный Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" месячный срок при условии внесения платы за регистрацию. Таким образом, уступка прав по ипотечному кредиту, не удостоверенному закладной, является довольно длительной и дорогостоящей процедурой.

Использование закладной при ипотечном кредитовании призвано обеспечить более быструю и упрощенную процедуру уступки прав по кредитам (передачу прав по закладным), так как такая сделка не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, а следовательно, может быть заключена в более короткий срок.

Вместе с тем отнюдь не все участники гражданского оборота считают, что процедура уступки прав по закладной имеет упрощенный характер. В связи с этим одним из вопросов, подлежащих рассмотрению, является обязательность нотариального удостоверения и государственной регистрации сделки по передаче прав по закладной.

Сторонники подхода, в соответствии с которым при сделке по передаче прав по указанной ценной бумаге нотариальное удостоверение и государственная регистрация необходимы, основываются на следующих положениях законодательства РФ. В абз. 2 п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке указано, что передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). Нормы Гражданского кодекса, регламентирующие уступку требования, в частности п. 1 и п. 2 ст. 389, определяют, что:

1. уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме;
2. уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Таким образом, поскольку договор ипотеки подлежал обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации, сделка по передаче прав по закладной, которая подтверждает права залогодержателя по кредитному обязательству и обязательству, возникающему из залога недвижимого имущества, также требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Представляется, что такое толкование указанных норм не может считаться верным по следующим причинам:

1. В п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке указано, что "передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме". Более того, вышеприведенная норма абз. 2 п. 1 ст. 48 данного Закона не регламентирует условия и порядок передачи этих прав, а определяет лишь последствия их передачи. Итак, действия, предусмотренные Законом об ипотеке и необходимые для передачи прав по закладной, влекут последствия, обусловленные переменой лиц в обязательстве.
2. Предметом сделки является ценная бумага (закладная), в связи с отчуждением и передачей которой к ее приобретателю переходят права, которые она удостоверяет. Для отчуждения ценной бумаги закон не предъявляет каких бы то ни было специальных требований в отношении формы совершения сделки и ее государственной регистрации.

Таким образом, для передачи прав по закладной по Закону об ипотеке требуется выполнение двух условий, а именно:

1. должен быть подписан договор передачи прав по закладной;
2. залогодержателем на закладной должна быть проставлена отметка о новом владельце этой ценной бумаги в соответствии с требованиями Закона об ипотеке.

Применительно к сделкам по передаче прав по закладной существует еще одна проблема - определения обязательности регистрации приобретателя прав по закладной (владельца закладной) в ЕГРП в качестве залогодержателя.

Как уже указывалось, ст. 48 Закона об ипотеке определяет способ и форму совершения сделки по передаче прав по закладной. В п. 3 этой статьи говорится, что приобретатель закладной считается ее законным владельцем, если его права основываются на сделке по передаче прав по закладной и отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем.

Вместе с тем ст. 16 Закона об ипотеке предоставляет законному владельцу закладной право потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в ЕГРП в качестве залогодержателя с указанием его имени и места регистрации (для юридического лица - наименования и места нахождения). Подчеркнем, что указанная статья лишь предоставляет право приобретателю прав по закладной зарегистрироваться в ЕГРП, но никак не обязывает его сделать это. Законный владелец закладной может использовать данное право в целях упрощения процедуры взаимодействия с заемщиком при доказывании своих прав на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Статьей 17 Закона об ипотеке предусмотрено, что при осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (заемщику), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию. В то же время в силу п. 2 ст. 16 Закона об ипотеке заемщик, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в ЕГРП в качестве залогодержателя с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи (аннуитетные платежи по погашению кредита) по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной.

Таким образом, предоставленное заемщику право требовать от законного владельца предъявления ему закладной не может быть реализовано после регистрации приобретателя закладной в ЕГРП в качестве залогодержателя и предъявления заемщику документов, подтверждающих факт такой регистрации.

В то же время отсутствие или наличие в ЕГРП записи о регистрации приобретателя закладной (законного владельца закладной) в качестве залогодержателя не влияет на действительность сделки по передаче прав по закладной. Регистрация законного владельца закладной в ЕГРП не является сделкой гражданско-правового характера и тем более не входит в состав действий, необходимых для надлежащего оформления сделки по передаче прав по закладной в целом.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что регистрация законного владельца закладной в ЕГРП осуществляется в административном порядке и является самостоятельным правоотношением, не зависящим от правоотношения по передаче прав по закладной, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация законного владельца закладной не влияет на действительность сделки по передаче прав по закладной. Следовательно, в связи с тем, что в отличие от сделки по уступке прав по ипотечному кредиту в отношении сделки по передаче прав по закладной законодательством РФ не установлено требование о ее государственной регистрации, такая сделка может быть заключена в кратчайшие сроки (в течение одного рабочего дня).

Важное практическое значение имеет и срок, в течение которого регистрирующий орган обязан зарегистрировать приобретателя закладной в ЕГРП в качестве залогодержателя. Так, в соответствии с п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть внесена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, при предъявлении документов, необходимых для такой регистрации.

Однако надо иметь в виду, что в случае заключения сделки по продаже кредитного портфеля с большим количеством закладных между кредитными организациями установленный законодательством срок для регистрации законного владельца закладной в ЕГРП заведомо невыполним. К примеру, в 2004 г. предметом подобной сделки одного ипотечного банка стали более 300 закладных на сумму несколько десятков миллионов долларов США. Крайне сложно представить, чтобы регистрирующий орган в течение одного рабочего дня зарегистрировал этот банк в качестве залогодержателя по указанному количеству закладных.

Еще одним важным преимуществом сделки по приобретению прав по ипотечному кредиту с использованием закладной является возможность минимизировать расходы приобретателя прав в части оплаты государственной пошлины, взимаемой при регистрации договоров. Как правило, на практике расходы по оплате указанной пошлины несет приобретатель прав (цессионарий). Но при передаче прав по закладной сама сделка не требует обязательной государственной регистрации, а приобретатель закладной вправе по собственному усмотрению решить вопрос, регистрироваться ли ему в качестве залогодержателя в ЕГРП.

Подводя итог, можно сделать вывод о том, что, если права кредитора удостоверены закладной, процедура уступки прав по ипотечному кредиту носит упрощенный характер. Важным преимуществом закладной в части уступки прав по ипотечным кредитам является возможность быстрого оформления сделки, которая не требует оплаты нотариального тарифа и государственной пошлины, что в условиях развивающегося рынка ипотечного кредитования в России привлекает интерес кредитных организаций к использованию закладных в качестве инструмента рефинансирования ипотечных кредитов.

2. Привлечение кредита под залог пула закладных как способ рефинансирования ипотечных кредитов

В связи с тем, что данный вид залога должным образом не урегулирован на законодательном уровне и является новым в банковской практике, при уяснении и согласовании условий подобных сделок возникает целый ряд вопросов. Рассмотрим некоторые из них.

Оценка размера обеспечения

При согласовании условий сделки по залогу закладных необходимо учитывать, что объем обеспечения кредита будет постоянно уменьшаться, причем невозможно точно спрогнозировать насколько. Данное обстоятельство объясняется тем, что должник по закладной производит, как правило, ежемесячные платежи по погашению задолженности. В связи с этим остаток его ссудной задолженности по кредиту сокращается, что неизбежно влечет снижение стоимости закладной как предмета залога. Кроме того, должник вправе осуществить частичное либо полное досрочное исполнение своих обязательств, по результатам которого заложенная закладная как предмет залога может вовсе обесцениться.

С учетом специфики рассматриваемого правоотношения сторонам следует, во-первых, установить минимальный размер обеспечения кредита, а во-вторых, договориться о конкретном способе и порядке поддержания согласованного минимального размера обеспечения заемщиком, например, путем замены и передачи в залог дополнительных закладных. В связи с отсутствием детального законодательного урегулирования данного вопроса, чтобы обеспечить соблюдение интереса залогодержателя в наличии должного размера обеспечения, в кредитном договоре целесообразно предусмотреть:

• обязанность заемщика поддерживать установленный размер обеспечения выданного кредита независимо от того, насколько изменяется стоимость каждой конкретной заложенной закладной в период существования кредитного обязательства;
• обязанность заемщика в определенные кредитным договором сроки (например, ежемесячно либо ежеквартально) сообщать кредитору сведения о досрочном погашении (полном либо частичном) должниками задолженности по заложенным закладным, а также о результатах мониторинга стоимости обеспечения по кредиту;
• право кредитора потребовать досрочного исполнения обязательств заемщика в случае снижения размера обеспечения по сравнению со значением, указанным в кредитном договоре.

Замена заложенных закладных

Необходимость в замене закладных и/или передаче в залог дополнительных закладных появляется в тех случаях, когда существует вероятность снижения согласованного сторонами размера обеспечения предоставленного кредита. К наиболее распространенным случаям, которые могут повлечь снижение установленного объема обеспечения, относятся: 1) досрочное погашение (полное либо частичное) должником задолженности по кредиту и 2) наступление дефолта закладной.

Под дефолтом закладной следует понимать наступление хотя бы одного из следующих обстоятельств:

• невнесение должником в установленные закладной сроки очередного ежемесячного платежа по погашению кредита;
• наступление страхового случая по рискам, связанным с жизнью и здоровьем должника либо с утратой и повреждением заложенного имущества;
• предъявление исковых требований, удовлетворение которых может повлечь ограничение либо утрату права собственности должника на заложенное недвижимое имущество.

Поскольку досрочное погашение кредита снижает рыночную стоимость закладной, а дефолт закладной, как правило, связан с возникновением у ее владельца неблагоприятных последствий, которые также могут повлечь снижение стоимости данной ценной бумаги, в целях обеспечения интересов залогодержателя важно оговорить механизм замены таких закладных. Процедура замены представляет собой, с одной стороны, передачу в залог дополнительных закладных, а с другой стороны, возврат залогодателю досрочно погашенных либо дефолтных закладных.

Для случаев, когда стоимость обеспечения по кредиту уменьшается естественным образом, т.е. в связи со снижением рыночной стоимости заложенных закладных в результате выполнения должниками обязательств по внесению ежемесячных платежей, договор залога должен предусматривать обязанность заемщика передать залогодержателю дополнительные закладные в количестве, достаточном для поддержания согласованного размера обеспечения. Передача в залог дополнительных закладных при этом не сопровождается возвратом каких-либо из ранее заложенных.

Исходя из того, что качество и ликвидность заложенного имущества имеет существенное значение для залогодержателя, в договоре залога могут быть установлены основные требования, предъявляемые залогодержателем к закладным, предлагаемым для замены или дополнительной передачи. В частности, могут оговариваться требования к документальному подтверждению платежеспособности должника по закладным; к техническому состоянию объекта недвижимости, право залога на который удостоверяется закладной; к характеристике закладной, в том числе к первоначальному залогодержателю, процентной ставке, минимальной и максимальной сумме выданного кредита, наличию дополнительного обеспечения кредита и т.д.

Идентификация предмета залога

Как показывает практика, порой в процессе существования залогового обязательства сторонам приходится менять предмет залога. В этой связи представляется важным, с одной стороны, соблюсти требования законодательства РФ по идентификации предмета залога, а с другой - упростить процедуру его замены.

Для обозначения предмета залога легче всего указать в соответствующем договоре перечень заложенных закладных и их характеристик. Однако при этом в случае необходимости изъятия из состава обеспечения закладных или внесения в залог новых закладных стороны будут вынуждены подписывать дополнительные соглашения к данному договору об изменении предмета залога, что существенно усложнит операционную сторону вопроса.

В этой ситуации важно найти предельно простую, с технической точки зрения, схему совершения сделки, которая, в частности, позволит избежать заключения дополнительных соглашений при изменении состава обеспечения. Например , можно заключить договор залога, где в качестве идентификации предмета залога будет указываться его наименование (закладные), минимальный объем обеспечения, который должен поддерживаться залогодателем, а также согласованная сторонами оценка предмета залога. Тогда при передаче в залог или возврате закладных стороны смогут ограничиться оформлением соответствующих актов приема-передачи. Важно, что в данном случае не потребуется систематически составлять дополнительные соглашения за подписью первых лиц, а будет достаточно оформлять акты приема-передачи за подписью лиц, фактически осуществляющих передачу и прием закладных.

Для установления соответствия данного варианта требованиям законодательства необходимо обратиться к ст. 339 ГК РФ, по которой "в договоре залога должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом". Итак, в целях соблюдения законодательства РФ по идентификации в договоре залога его предмета в таком договоре следует определить лишь предмет залога и его оценку. В рассматриваемом случае предмет залога будет идентифицироваться обозначением наименования ценной бумаги (закладная) и описанием ее характеристик в акте приема-передачи. Согласованная сторонами оценка предмета залога и минимальный размер обеспечения, поддерживаемый залогодателем, также должен указываться в договоре залога. Таким образом, можно сделать вывод, что предложенная выше схема оформления договора залога отвечает требованиям законодательства РФ и может быть применена участниками правоотношений по залогу закладных.

Упрощенный порядок обращения взыскания

При заключении любого кредитного договора для лица, предоставляющего кредитные средства, очень важны вопросы, связанные с выбором способа обеспечения обязательств заемщика, а также с возможностью быстрого и наиболее эффективного удовлетворения собственных интересов за счет такого обеспечения. При залоге закладных в качестве одного из возможных способов обеспечения исполнения обязательств особо значимыми обстоятельствами для залогодержателя будут являться:

1. определение необходимости обращения в судебные инстанции в целях удовлетворения своих требований за счет стоимости заложенного имущества и/или признания прав на закладные за лицом, приобретшим права по ним в результате обращения взыскания;
2. определение необходимости совершения каких-либо юридически значимых действий залогодателем закладных (подписания договора передачи прав, проставления отметки о новом владельце закладной) после возникновения оснований для обращения взыскания.

Закон об ипотеке и п. 2 ст. 349 ГК РФ прямо предусматривают возможность согласования сторонами внесудебного порядка обращения взыскания на заложенные закладные. Более того, детали проведения подобной внесудебной процедуры могут быть оговорены сторонами непосредственно в договоре залога. Это дает данному виду залога определенные преимущества перед залогом недвижимости, поскольку требование залогодержателя может быть удовлетворено за счет стоимости недвижимости только на основании нотариально удостоверенного соглашения, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

К процедуре обращения взыскания на имущество косвенно относится и норма ст. 16 Закона об ипотеке, определяющая порядок государственной регистрации лица, которое приобрело права по закладным (в том числе в результате обращения взыскания), в качестве залогодержателя в ЕГРП. Как следует из п. 3 указанной статьи, чтобы такое лицо имело возможность зарегистрировать себя в качестве залогодержателя в ЕГРП, его права на закладные должны подтверждаться:

• сделкой по передаче прав, заключенной в соответствии с рассматриваемым законом, и отметкой на закладной, произведенной ее предшествующим владельцем или ипотечным залогодержателем, - в случае, установленном п. 4 ст. 49 Закона об ипотеке, либо
• решением суда о признании за заявителем прав по закладной.

А поскольку порядок передачи прав по закладной регламентируется ст. 48 Закона об ипотеке, то для регистрации их приобретателя в ЕГРП в качестве залогодержателя закладная должна перейти к нему на основании договора передачи прав, заключенного согласно требованиям ст. 48 Закона об ипотеке, и отметки, проставленной вышеуказанными лицами. В случае если права на закладную возникли у лица по каким-либо другим основаниям, для регистрации в ЕГРП ему придется предоставить соответствующее решение суда.

Таким образом, при определении способа обращения взыскания на заложенные закладные в первую очередь необходимо уделить внимание тому, какой договор ляжет в основу передачи прав и чьим правом (обязанностью) станет проставление отметки о новом владельце закладной.

Статьей 49 Закона об ипотеке предусмотрены три способа удовлетворения требований кредитора из заложенного имущества во внесудебном порядке.

Способ N 1: реализация имущества с торгов

В соответствии с п. 1. ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое в силу ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов. Действующим законодательством РФ не предусмотрена обязанность залогодателя проставлять отметку о новом владельце закладной в пользу победителя торгов, а потому последний будет вынужден дополнительно обращаться в суд в целях признания своих прав на закладные.

Способ N 2: реализация имущества путем передачи прав по закладным

При наличии оснований для обращения взыскания на предмет залога залогодатель заключает сделку по передаче принадлежащих ему прав по закладным и за счет вырученных денег удовлетворяет требование кредитора по обеспеченному залогом обязательству.

Стоит отметить, что Закон об ипотеке не устанавливает, в чью пользу должно осуществляться отчуждение прав. Это позволяет сделать вывод о том, что права по закладным могут быть переданы как не участвующему в сделке лицу, так и самому залогодержателю закладных. В последнем случае, в результате заключения договора передачи прав по закладным, обязательство залогодателя по погашению имеющейся задолженности прекратится зачетом его встречного однородного требования к залогодержателю закладных по оплате приобретаемых прав.

Данный способ обращения взыскания изначально не предполагает обращения в суд. Однако если залогодатель по каким-либо причинам откажется заключить договор передачи и/или проставить отметку о новом владельце, залогодержатель (или иной приобретатель прав) будет вынужден прибегнуть к помощи суда в целях понуждения залогодателя к заключению договора и перевода на себя прав по закладным. Следовательно, удовлетворение требований кредитора не может быть осуществлено без активного участия залогодателя, что снижает эффективность данного способа.

Способ N 3: реализация имущества путем отчуждения прав на основании залоговой надписи

При неисполнении или ненадлежащем исполнении залогодателем обязательств по кредитному договору залогодержатель может на основании проставленной залогодателем специальной передаточной залоговой надписи передать третьим лицам права по закладной, чтобы удержать сумму обеспеченного ее залогом обязательства из вырученных денег. При этом залогодержатель должен заключить с третьим лицом договор передачи прав и проставить в его пользу отметку о новом владельце закладной. В данном случае за признанием прав покупателя закладной не придется обращаться в суд, поскольку они будут подтверждаться сделкой по передаче прав и отметкой о новом владельце (что соответствует требованиям абз. 2 п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке).

Но чтобы иметь возможность применить этот способ обращения взыскания без ущемления интересов сторон, им следует в обязательном порядке отразить в договоре залога минимальную продажную цену прав по закладной для такого случая. Иначе у залогодержателя появится возможность продать закладную по явно заниженной цене, что, несомненно, негативно скажется на имущественном интересе залогодателя.

Реализация имущества "смешанным" способом

Применяя любой из первых двух способов обращения взыскания в отдельности, приобретатель закладных может оказаться в положении, когда он будет вынужден обратиться в судебные инстанции за признанием своих прав. Данное обстоятельство способно оказать влияние как на формирование интереса потенциальных покупателей прав по закладным, так и на цену закладных, в которую приобретатель, скорее всего, "заложит" и вероятные расходы, связанные с судебным разбирательством.

В то же время участники гражданского оборота могут применять сразу несколько либо все имеющиеся способы обращения взыскания, поскольку Закон об ипотеке в этом их никак не ограничивает. Например , вполне допустима такая ситуация: стороны согласовали условие о продаже имущества с торгов, и залогодатель дополнительно проставил на закладных залоговую надпись. Тогда, заключая договор передачи прав по закладным с победителем торгов, залогодержатель в силу предоставленных залоговой надписью полномочий сможет самостоятельно проставить отметку о новом владельце, которому поэтому не придется требовать в суде признания своих прав на закладные, чтобы быть зарегистрированным в качестве залогодержателя.

Подводя итог вышеизложенному, представляется необходимым заметить, что для развития практики рефинансирования ипотечных кредитов потребуется внесение корректировок в некоторые законодательные акты, предусматривающих:

• возникновение ипотеки в силу закона на объект недвижимости при предоставлении заемщику целевых кредитных (заемных) средств на погашение ранее выданного ипотечного кредита;
• возможность предоставления заемщику кредитных средств не на его банковский счет, открытый в кредитной организации, а на указанный заемщиком банковский счет третьего лица;
• сохранение ипотечного кредита в той же группе риска при снижении кредитной организацией заемщику процентной ставки за пользование кредитом до размера рыночной при условии, что у заемщика отсутствуют просрочки по выданной ссуде либо данные просрочки носят технический характер и являются незначительными.

В результате правительство компенсирует в денежном эквиваленте в руб. банкам или Агентству ипотечного кредитования недополученную прибыль в размере до 6 %. Доход будет равен разнице между рыночной ставкой и 6-ю %. По истечению льготного периода % ипотеки будет рассчитываться исходя из ставки рефинансирования ЦБ + 2 %. Если финансово-кредитная организация захочет принять участие в программе, то необходимо подать пакет документов и заявку в Минфин РФ. Уже на следующий день после опубликования закона ВТБ анонсировал прием заявок на ипотеку 6 %, а после к нему присоединились банк Российский капитал и АИЖК. Заявку можно подать через сайт, а ипотека выдается в отделениях партнеров. Данная программа включает следующее:

• ставка (%) – 6;
• первый взнос (%) – 20;
• срок: льгота будет действительна на 2-го ребенка 3 года, на 3-го – 5 лет;
• макс.

Ипотека под 6 % при рождении 2 и 3 ребенка в 2018 году

Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей». Программа рассчитана на семьи, в которых после 1 января 2018 года родился 2 или 3 ребенок. 10 января премьер-министр Д. Медведев подписал закон о снижении процентов по ипотеке и с 17 января стартовала программа «Семейная ипотека с государственной поддержкой».

Ипотека под 6% для семей с двумя детьми и многодетных

Если такой уровень окажется плохим, то тогда ни один банк также не захочет сотрудничать с таким должником;

• До конечной даты погашения ипотеки должно быть не менее 3-х месяцев, иначе заявителю автоматически предоставляется отказ, что вполне целесообразно;
• Договор ипотеки должен быть подписан не менее чем за 6 месяцев до момента подачи заявки на рефинансирование.

Если все эти требования выдержаны, а кредитный договор позволяет досрочно погасить займ, то самое время изучить наиболее выгодные предложения по ипотеке среди банков РФ. Процентные ставки по рефинансированию ипотеки в 2018 году Итак, в топ пять банков, которые работают в сегменте рефинансирования, входят такие банки как: Сбербанк, ВТБ банк, Росбанк, Газпромбанк и Банк России.

Закон с 1 января 2018 года об ипотеке

Как она будет увеличиваться в зависимости от конкретных индивидуальных особенностей клиента судить трудно, поскольку таких данных нет на сайте. Срок кредитования меньше, чем у других учреждений. Он составляет 25 лет. Как и в других финансовых учреждениях, есть возможность подачи заявки в онлайн режиме.
После предварительного рассмотрения дела клиенту будет предложено прийти непосредственно в сам банк, что предварительно будет свидетельствовать о положительном решении. Газпромбанк ​Относительно ставки рефинансирования, то сейчас до конца февраля действуют акционные условия - для всех кредитов рефинансирование происходит под 9,2%. Правда, если внимательно прочитать условия кредитования, то станет ясным, что это минимальная ставка, которая может быть увеличена после рассмотрения дела заемщика.

Снижение ставки по ипотеке до 6 % при рождении ребенка

Дополнительные тонкости ипотеки Если же семья с одним/двумя детьми уже взяла ипотеку на новострой, но с 01.01.18-31.12.22 в ней появится пополнение, то родители имеют право рефинансировать выплачиваемый кредит, получив 6% на установленный государством срок. В случае если субсидия уже оформлена, в связи с появлением 2-го ребенка и в этот период рождается 3-й малыш, то действие закона продлевается на 5 лет с момента окончания уже полученного льготного периода. Если родится 3-й малыш уже по окончанию субсидированного срока на 2-го, то родители смогут получить льготу снова, но уже на 5 лет с момента его рождения.
К тому же семьи имеют право вложить материнский капитал в ипотеку. Это и другие программы призваны помочь молодым родителям справиться с финансовыми трудностями и квартирным вопросом, больше времени уделять заботе о детях.

Как рефинансировать ипотеку под 6 процентов годовых?

Если ипотека только оформляется, то необходимо предоставить стандартный набор документов для получения кредита:

• заявление на получение кредита;
• паспорт и его копия;
• копия трудовой книжки;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
• для ИП свидетельство о государственной регистрации и налоговая декларация;
• свидетельства о рождении всех детей;
• договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве.

В зависимости от банка могут потребоваться какие-либо дополнительные документы, которые запросят сотрудники. Важный момент: рождение 2 или 3 ребенка не дает автоматическое право на получение льготной ипотеки. Каждый банк будет оценивать платежеспособность отдельной семьи и учитывать свои риски.
Поэтому если в кредите откажут в одном банке, можно обратиться в другой.

Ипотека путина по указу 2018 года - кому дают под 6% и какие условия

На деле получается так, что разницу между банковскими и льготными процентами уплачивает государство. Длительность льготного кредитования Законопроект о льготной ипотеке со ставкой 6% предполагает временное снижение финансовой нагрузки таким семьям. Сроки действия зависят от того, какой по счету ребенок родился в семье:

• при рождении второго ребенка государство снижает процентную ставку на 3 года;
• рождение третьего ребенка увеличивает срок льготного кредитования на 5 лет.

Если же в период действия программы родился и второй, и третий ребенок, то за каждого из них семье положены льготы.
Это означает, что сроки финансирования суммируются, то есть процентная ставка в 6% будет действовать в течение 8 лет. Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела.

Где выгоднее всего рефинансировать ипотеку в 2018 году?

Важно оценивать не только сам процент, но и дополнительные комиссии за обслуживание займа. И это очень важно, поскольку иногда даже при более низкой ставке расходы по кредиту будут намного выше;

• Будет снижен размер ежемесячных платежей по займу, что будет получено за счет или пролонгации срока кредита, или за счет снижения ставки. Очень часто именно такой цели добиваются заемщики. Для них очень важно платить в месяц меньше, чем они платят сейчас.
Если таких условий не достигают, то все бессмысленно.

Рефинансирование имеющегося ипотечного кредита под ставку 6 % в 2018 году

Действовать заемщику нужно следующим образом:

1. после рождения 2-го ли 3-го ребенка обратиться в свой банк и составить заявку на получение льготы;
2. к письменному заявлению нужно приложить документы - достаточно паспорта и свидетельства о рождении, так как оно является доказательством права на получение льготы;
3. банк рассматривает заявку и выносит решение (важно, чтобы условия ипотеки удовлетворяли требованиям закона);
4. при положительном ответе клиенту пересчитывают график платежей на 3 или 5 лет – разницу будет вносить государство.

Как видно, процедура рефинансирования ипотеки до льготных 6% достаточно проста. Она не требует стоять в очередях или собирать массу документов.
Постановление N 1711 осуществляется при соблюдении следующих условий:

• Ипотечный кредит берется на приобретение жилья в новостройке, в том числе и на этапе строительства;
• Стоимость кредита не превышает 3 миллионов для регионов и 8 миллионов для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
• Для кредитов, выданных на погашение ранее выданных кредитов отношение размера кредита к стоимости жилого помещения не должно превышать 80 %;
• Заемщик принимает участие в программе страхования жизни и здоровья и страхования жилого помещения.

Для рефинансирования ипотечного кредита до ставки в 6% необходимо обратиться в свой банк, который проверит соблюдение условий кредитования и пересмотрит размеры ежемесячных платежей.

Цена вопроса

Пока клиенты банков жалуются на изменения в законодательстве в соцсетях и на форумах. Так, например, автор одного из отзывов на форуме banki.ru утверждает, что при заключении договора о рефинансировании ипотечного кредита на вторичное жилье в долевой собственности у него возникли проблемы из-за того, что сотрудники отделения банка, в который он обратился, чтобы погасить кредит в другом, не были осведомлены о требовании обязательного нотариального заверения договора — в итоге клиент не только столкнулся с непредвиденными расходами, но и потерял время. Другой участник форума banki.ru пожаловался, что за услуги нотариуса при рефинансировании ипотеки в долях на 1,5 млн руб. его попросили заплатить 0,5% от суммы кредита плюс 4,5 тыс. руб., то есть 12 тыс. руб. А одному из пользователей портала pravoved.ru услуги нотариуса оценили в 30 тыс. руб.

В Федеральной нотариальной палате (ФНП) утверждают, что размер оплаты услуг нотариуса правового и технического характера, когда дело касается вопросов ипотеки, не может превышать 8 тыс. руб. в расчете на один договор при госпошлине в 200 руб. «Таким образом, максимальная сумма, которую может взыскать нотариус, — 8200 руб.», — отмечают в ФНП. И эта сумма — общая для всех собственников долей, то есть она делится между собственниками. Описанные выше случаи являются нарушением оказания нотариальных услуг, утверждает член комиссии ФНП по методической работе Александр Сагин, рекомендуя в случае завышения расценок обращаться с жалобами в нотариальную палату субъекта РФ.

Завышение расценок нотариуса происходит не за счет нотариального удостоверения договора самого по себе, сказал РБК источник на банковском рынке. Нотариусы вносят формальные корректировки в типовые договоры банков, которые на сам договор влияния не оказывают, а у нотариусов появляется обоснование получить с клиентов оплату не только за удостоверение договора, но и за его корректировку, утверждает он.

Баланс прав и обязанностей

В ФНП объясняют необходимость принятия законодательных изменений в части обязательности нотариата огромным количеством мошеннических схем, которые реализуются на рынке долевой собственности. «Так, доли якобы закладываются, а впоследствии отчуждаются, чаще всего — продаются посторонним лицам, при этом нарушаются права собственников», — отметили в пресс-службе ФНП.

«О массовом мошенничестве на рынке долевой собственности, о котором упоминают нотариусы, я не слышал», — говорит председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин, добавляя, что ему не совсем понятно, зачем нужны нотариальные услуги в рамках рефинансирования. «Это какая-то дополнительная бессмысленная процедура. Если при заключении договора об ипотеке в долях цель обращения к нотариусу ясна, то в рамках рефинансирования не понятна», — отмечает Янин.

«При рефинансировании кредита залог на долю в праве собственности на недвижимость переходит к новому банку, выдавшему кредит. Таким образом происходит замена залогодержателя. С точки зрения баланса прав и обязанностей граждан логично и оправдано, что информация о смене залогодержателя отразится в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) и станет доступной заинтересованным лицам», — объясняет руководитель юридического департамента компании «Амулекс» Надежда Макарова.

Несмотря на немалые суммы, которые требуют нотариусы за подобные услуги, смысл рефинансирования ипотеки все равно сохраняется, полагает исполнительный вице-президент Российской гильдии риэлторов Рустем Галеев. «При перекредитовании человек берет кредит по более низкой ставке, и в результате экономит десятки, а иногда и сотни тысяч рублей», — говорит он.

В ЦБ на запрос РБК, поступали ли регулятору обращения граждан в связи с законодательными изменениями при рефинансировании ипотеки, оставили без ответа. В Минэкономразвития сообщили, что министерство не являлось разработчиком законопроекта и инициатором данных изменений в законодательство. «Законопроект был дополнен изменениями, предусматривающими необходимость нотариального удостоверения сделок по ипотеке долей в праве на недвижимое имущество, при его подготовке ко второму чтению в соответствии с поправками депутатов Государственной думы», — пояснили в Минэкономразвития. «​Минюст России участвовал в подготовке проектов официального отзыва и поправок правительства к соответствующему законопроекту (№285286-7)», — пояснили свою роль в Минюсте, напомнив, что закон разработали депутаты.

Опрошенные РБК банки не ответили на вопрос, поступают ли от клиентов жалобы в связи с новыми требованиями законодательства. Нотариальные подтверждения нужны прежде всего, чтобы защитить участников сделки от возможных рисков, прокомментировали в пресс-службе Сбербанка. В пресс-службе ВТБ подчеркнули, что изменения затрагивают исключительно сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, только при рефинансировании или получении нового кредита под залог своей квартиры. Принятые меры способны систематизировать юридическую составляющую рефинансирования ипотеки в долях, считает директор департамента розничных продуктов Московского кредитного банка (МКБ) Алексей Охорзин. «Нотариус примет на себя всю юридическую часть сделки и связанные с ней риски, а заемщикам останется только ознакомиться с подготовленными документами, что в итоге сделает рынок и процесс принятия решений более прозрачным», — полагает он. В «Дом.РФ» комментарий не предоставили, в других крупнейших банках на рынке ипотеки не ответили на запрос РБК.

Если банк нарушает какой-либо пункт закона, он обязан понести за это ответственность. Не нужно недооценивать значение законов в кредитовании. Именно на их основании происходят все сделки между кредиторами и заемщиками. Поэтому такое сотрудничество автоматически требует от обеих сторон знания основных статей нормативно-правовых актов. Программа рефинансирования ипотечных кредитов Как уже упоминалось выше, банки предлагают своим клиентам несколько программ ипотечного кредитования. Каждая программа отличается условиями, в частности ставками, сроками погашения и максимальными суммами займа. Многие банки с осторожностью относятся к заемщикам, у которых в прошлом есть даже погашенные просрочки. Поэтому лучше, если у вас будет идеальная кредитная история без финансовой нагрузки, тогда любая кредитная программа рефинансирования будет вам доступна.

Закон о рефинансировании ипотечного кредита в 2018 году: новые условия

Прибегать к рефинансированию целесообразно только в том случае, если задолженность по кредиту не менее 1,5 миллиона рублей, срок кредитования составляет более 5 лет, а разница в процентных ставках не менее 2%», - сообщил Антон Павлов, являющийся директором департамента страховых продуктов и кредитования Абсолют-банка. Ведь первое время платежи идут исключительно на погашение процентов, а уже после на погашение стоимости жилья.
По этой причине сумма долга перед банком медленно снижается в первые несколько лет. Чтобы сменить кредитора заемщику, потребуется собрать крупный пакет документов, а это уже дополнительные расходы.

Процедура рефинансирования ипотечного кредита в банке в 2018 году

Причем закон распространяется и на строящуюся недвижимость.

• Кредитором выступает один из российских банков или АИЖК.

Если установленная процентная ставка вдруг окажется ниже 6%, то рефинансировать ипотеку не удастся, не получится и переложить обязательства по ее выплате на плечи государства. Еще один важный момент. При рефинансировании ипотеки уже уплаченная часть не берется в расчет.

Рефинансирование ипотеки

Что же касается рефинансирования ипотеки под 6 процентов, то тут механизм действия несколько иной. Человеку не нужно обращаться в другой банк за снижением процентной ставки.
Он получает льготу в рамках того финансового учреждения, где была оформлена ипотека. По сути, речь о рефинансировании здесь и не идет, так как фактически банк получает ту же прибыль, что и раньше, просто финансовая нагрузка за счет поддержки государства снижается.

Важно

Порядок получения льготной ипотеки Для снижения процентной ставки по текущей ипотеке обращаться в социальные службы или Пенсионный Фонд не придется. Обойдется и без сбора большого количества документов.

Перекредитование ипотеки

АКБ «Абсолют Банк» 14-16,75% годовых От 300 тысяч до 15 миллионов рублей Двадцать пять лет Хорошая кредитная история, выплата не меньше чем 12 взносов, отсутствие реструктуризации Газпромбанк От 12-12,5% Возраст от 20 лет, рабочий стаж более полугода с последнего места работы До тридцати лет Возраст от 20 лет, рабочий стаж более полугода с последнего места работы ВТБ Банк Москвы От 11,95% Минимальная сумма – 170 тысяч рублей, максимальная не должна превышать 80% стоимости залогового объекта От трех до тридцати лет Возраст от 21 до 75 лет, военный билет для мужчин до 27 лет Уралсиб От 12,75% до 13,0% До 15 миллионов рублей От трех до двадцати пяти лет Возраст от 18 лет, постоянная или временная прописка в пределах РФ, рабочий стаж не меньше шести месяцев с последнего места работы Можно заметить, что каждый банк располагает разными суммами, сроками и процентами.

Как рефинансировать ипотеку под 6 процентов годовых?

Внимание

Сумма по рефинансированию выделяется в размере от 600 тысяч, максимально возможный займ – 45 миллионов. АИЖК В 2018 году агентство по ипотечному кредитованию в России выступило с предложением провести рефинансирование ипотеки по ставке с субсидированием.

Сейчас АИЖК готово выделить более 40 миллиардов рублей на данную реформу и реализовывать процедуру по новой ставке субсидирования в 12 процентов. Валютной в рубли В связи с непростой экономической ситуацией в стране большинство банков выполняют переоформление ипотечных договоров, кредит по которым выдавался в иностранной валюте.

С государственной поддержкой Стоит отметить, что если ипотека оформлялась по государственной программе, то шансы на проведение процедуры рефинансирования значительно снижаются, так как данная программа и так предоставлялась на выгодных условиях. Особенно это касается субсидирования жилищных кредитов по ипотеке.

О рефинансировании ипотеки

Сроки действия зависят от того, какой по счету ребенок родился в семье:

• при рождении второго ребенка государство снижает процентную ставку на 3 года;
• рождение третьего ребенка увеличивает срок льготного кредитования на 5 лет.

Если же в период действия программы родился и второй, и третий ребенок, то за каждого из них семье положены льготы. Это означает, что сроки финансирования суммируются, то есть процентная ставка в 6% будет действовать в течение 8 лет.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Но, несмотря на это, в каждом из них можно оформить вполне выгодное рефинансирование ипотечного кредита. Возникающие нюансы В процессе заключения сделки у заемщика могут возникнуть некоторые вопросы.

Их необходимо решить заранее, чтобы избежать возможных проблем в дальнейшем. Доступную информацию может предоставить менеджер банковского учреждения.

Он обязан это сделать абсолютно бесплатно. Если с увеличением суммы кредита Рефинансирование дает возможность не только снизить ставку, но и увеличить размер денежной ссуды. Бланк договора рефинансирования можно скачать здесь. Это связано с тем, что цена недвижимости за несколько лет может стать выше, соответственно заемщик нуждается в более крупном займе. Если после погашения ипотечного кредита останутся деньги, то заемщик может распорядиться ими на свое усмотрение. Например, потратить их на ремонт.

Отказ в рефинансировании ипотеки

Уменьшается риск организаций относительно невозврата выданных средств. При этом снижается финансовая нагрузка и самих клиентов банка. Рефинансировать ипотеку под 6% на льготных условиях можно в одном из банков, утвержденных Минфином для участия в программе (список). Отказать в предоставлении такой субсидии они не могут, тем более что финансирование производится из бюджетных средств, а не активов кредитора. Сущность рефинансирования В классическом понимании рефинансирование кредита предполагает обращение в новый банк. То есть сначала клиент берет деньги на покупку недвижимости у одного кредитора. Через некоторое время другой банк предлагает более выгодные условия, и клиент переходит туда, снижая размер конечной переплаты. Такая модель обязательно предполагает необходимость получения одобрения от банка. То есть клиенту могут и отказать. Это право оставляет за собой финансовое учреждение.

Рефинансирование ипотечных кредитов: реалии дня (чиркова н.с., дружкова л.а.)

Суммарный трудовой стад не должен быть меньше 1 года за последние 5 лет - условия могут варьироваться в зависимости от выбранного банка В обязательном порядке рефинансируемые займы также в обязательном порядке должны соответствовать некоторым условиям, в частности:

• наличие факта отсутствия просроченных долговых обязательств;
• за последние несколько месяцев обязательные выплаты должны быть произведены своевременно;
• полное соответствие периода действия займа условиям финансового учреждения;
• полное соответствие приемлемому для финансового учреждения периоду завершения действия договора о кредитовании;
• ранее кредит не был реструктуризирован в течении действия договора о кредитовании.

Ключевые условия и перечень обязательной документации могут различаться в зависимости от критериев, которые были выдвинуты конкретным банковским учреждением.