Новостройки с закрытой территорией. Кому за забором жить хорошо? Плюсы и минусы ЖК с огороженной территорией

Согласно данным опроса, проведенного специалистами компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость", более 40% покупателей малоэтажных жилых комплексов хотели бы жить на территории, огороженной и закрытой от доступа посторонних, а более 30% хотят иметь КПП на въезде на территорию ЖК. В последнее время жилые комплексы с собственной закрытой для доступа посторонних территорией приобретают все большую популярность средипокупателей жилья. Особенно актуален вопрос охраняемой и закрытой территории для жителей малоэтажных комплексов: приобретая жилье в малонаселенном квартале, люди хотят обрести большую безопасность, нежели в стандартной многоэтажной "коробке". Чем хороша жизнь на закрытой территории и в чем ее недостатки? Рассказывают специалисты "МИЭЛЬ". 1. Закрытая территория - гарант безопасности. Безопасность, особенно детская, становится одним из наиболее важных пунктов при выборе нового жилья семьями. На закрытой территории поселка или жилого комплекса можно без страха оставить играть ребенка на детской площадке, не оглядываясь на посторонних, гулять вечерами и не волноваться за сохранность своего имущества. "Как правило, территория жилого комплекса огорожена высоким забором, а въезд осуществляется через контрольно-пропускной пункт. Также зачастую за безопасность жителей отвечают частные охранные предприятия, а по периметру могут дополнительно устанавливаться системы видеонаблюдения", - комментирует генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева. Однако стоит учитывать тот факт, что не все застройщики заранее продумывают вопрос обеспечения охраны и видеонаблюдения в ЖК, иногда отдавая это на откуп будущим жильцам. "Впоследствии жителям бывает трудно прийти к единому мнению по вопросу оплаты охраны, и иногда проблема остается нерешенной. Такие ситуации, к сожалению, складывались в ЖК "Новые Ватутинки" и "Марьино Град". Но есть и положительные примеры: в ЖК "Андерсен", "Бутовские аллеи" и КП "Остров Эрин" вопрос с охраной территории заранее решен застройщиком, поэтому будущим жильцам будет гораздо проще", - рассказывает управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов 2. Закрытая территория - более комфортное проживание. Ограниченный доступ на территорию ЖК исключает наличие "случайных людей": становится гораздо проще знакомиться с соседями и поддерживать добрые приятельские отношения. 3. Закрытая территория - это признак жилья более высокого класса. Изначально закрытая территория создавалась исключительно в комплексах бизнес- и премиум-классов, в клубных жилых проектах. Сегодня закрытые охраняемые территории стали появляться в ЖК комфорт и экономкласса. 4. Закрытая территория - собственная инфраструктура. Как правило, создавая жилой комплекс с собственной огороженной территорией, девелоперы стараются продумать наличие собственной инфраструктуры. Чаще всего для жителей таких жилых комплексов открываются супермаркеты, мини-маркеты, службы быта и салоны красоты; реже - частные клиники или студии для занятий детей. "Тем не менее, не многие арендаторы помещений стрит-ритейла готовы "садиться" на закрытой территории: им необходим достаточный траффик, который жители комплекса не всегда могут обеспечить. Поэтому девелоперам комплексов с закрытой территорией приходится создавать наилучшие условия для привлечения арендаторов на внутреннюю территорию", - отмечают специалисты "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость". 5. Закрытая территория поддерживает принцип квартальной застройки. Квартальная застройка является одним из приоритетных направлений развития московской агломерации. В ее основе - принцип четкого деления пространства на приватное и общественное. Так придомовой двор становится частной территорией, а улица и переулок - строго общественной. "Иерархия позволяет и застройщикам, и будущим жителям получить в конечном итоге простой и понятный продукт: жилой комплекс с собственной закрытой охраняемой территорией, которая при этом органично встраивается в окружение и не вызывает негативных эмоций у прохожих или жителей соседних домов, потому что не лишает их общественного пространства", - поясняет Софья Лебедева.

Контактное лицо: пресс-служба (написать письмо автору)

Что такое придомовая территория, кому она принадлежит и как осуществляется приватизация?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Какие особенности такого участка стоит знать жильцам многоквартирного и частного участка? Какие работы по благоустройству и кто обязан выполнять?

Ответим на эти и другие вопросы, опираясь на нормы, актуальные в 2019 году. Состав и площадь придомового участка определяют застройщики, проектируя дом.

Но, как показывает практика, вместо скверов или спортивных площадок часто возводят торговые центры или оборудуют парковочные места.

Разберемся, есть ли какие-то права у собственников квартир, и могут ли они претендовать на данную территорию?

Как быть, если детям негде играть, нет скамеек для отдыха и негде поставить транспортное средство? Что об этом говорит закон?

Общие моменты

Определим, что такое придомовая территория и для чего она выделяется.

Ведь если застройщики не сформировали место для строительства, здание будет считаться самовольно возведенным, подлежащим сносу ().

Что это такое

Придомовой территорией многоквартирных домов называют земельный участок, что прилегает к дому.

Лица, что живут в доме на правах собственника, должны содержать придомовую территорию согласно .

Придомовую территорию выделяют для строительства на ней дома. Земля отчуждается хозяйствующими субъектами в соответствии с .

В дальнейшем граждане могут поднять вопрос о приватизации участка или . Территория неотъемлема от дома, она не может быть юридически автономной без постройки.

Каково ее назначение

Все владельцы квартир и частных домов должны знать о роли придомовой территории. Нужно понимать, на кого возлагается ответственность за ее благоустройство и уборку.

Субъекты могут установить свой регламент, но опираясь на общую формулу расчета территории.

Актуальны также документы:

1. Регламент по СНиПу.
2. СанПиН РФ.

Что считается придомовой территорией многоквартирного дома

Все многоэтажные жилые строения документально связаны с землей, где они расположены (это касается и земли, что находится рядом). Участки регистрируются и им присваивается кадастровый номер.

Придомовой территорией считают:

• землю под строением;
• элементы обустройства и озеленения;
• спортивную и детскую площадку;
• автомобильную стоянку;
• пожарный проезд;
• котельную;
• трансформаторную подстанцию;
• иные объекты инфраструктуры.

Как узнать границы

Сколько метров от дома считается собственностью жильцов? Некоторые уверены в том, что придомовая территория должна составлять 3-6 метров.

Границы участка и его площадь прописываются в .

Данная информация открыта — любой желающий может ее пересмотреть на сайте Россреестра , введя минимальные данные.

По общей формуле площадь участка не может быть меньше площади многоквартирного дома. При определении размера придомовой территории учитывают:

• площадь участка, что выделен для строительства;
• количество этажей дома;
• плотность расположения домов на улице;
• количество дорог и т. д.

С учетом зафиксированных параметров будет составлена смета затрат. Что нужны при содержании участка.

Если участок не закреплен официально за многоквартирным домом. Тогда уборка и облагораживание возлагается на плечи местной администрации.

Придерживаются таких принципов межевания:

Кому она принадлежит

Земельный участок, на котором стоит здание, построенное до 2005 года, при приватизации было отчуждено жителям на безвозмездной основе. При этом не требовалось получать разрешение у представителя власти.

Позднее приобретение может быть такого вида:

Если произойдет несчастный случай, судья обяжет возмещать ущерб именно ту компанию, которая содержит территорию.

Что понимают под содержанием участка? — Обеспечение ремонта конструкции и постройки, что располагается на придомовом участке.

Стоит также помнить, что владельцы квартир не вправе ограничить доступ к придомовому сооружению обслуживающему специалисту.

Возможна ли приватизация

Какие способы приватизации доступны на сегодняшний день? — Можно создать ОСМД и документально оформить передачу участка в собственность.

ОСМД представляет собой юрлицо, неприбыльную фирму, что создается жильцами для управления домом.

Так можно улучшить качество ЖКХ и правильного использования общего имущества.

Перевод недвижимости в собственность ОСМД осуществляется так:

Вы не сможете забрать обратно свою территорию, независимо от того, в какой орган обратитесь, если не приватизируете участок.

Если жильцы будут полноправными владельцами земельного участка вокруг дома, то без их разрешения никто ничего на участке не построит.

Если земля будет оформлена в собственность, ее будет присвоено гражданам в равных долях, но с учетом занимаемой площади.

Преимущества наличия прав собственника:

1. После приватизации будут установлены четкие границы территории можно корректировать цену уборки и благоустройства.
2. Можно обустроить территорию по своему усмотрению.
3. Будет также ясно, куда идут средства, уплачиваемые каждый месяц.
4. Появится возможность воспрепятствовать возведению какой-то постройки.
5. Можно запретить въезжать автомобилям посторонних, кроме специализированных — скорой помощи, пожарной и т. п.

Земельный участок переходит в собственность безвозмездно. Недостатки приватизации:

1. Придется уплачивать .
2. На участке граждане вправе разместить лишь детскую, спортивную площадку, гаражную секцию для жильцов-инвалидов.
3. Ремонт объектов на придомовой территории осуществляется за средства граждан.

Озеленение

Стоит знать такие нормативы благоустройства:

1. Устанавливаются контейнеры для отходов.
2. Вывозят мусор и снег, обеспечивают отвод дождевых вод.
3. Красят и ремонтируют ограждения и скамейки.
4. Возводят и ремонтируют зону для отдыха и детскую площадку.
5. Занимаются озеленением участка.
6. Обеспечивают безопасное проживание.

Работы также включают:

• выкорчевывание деревьев;
• уборку мусора;
• устройство газона, клумбы;
• применение удобрения;
• изготовление изгороди.

Благодаря озеленению можно придать участку эстетический вид. Зачастую застройщики таким мероприятиям не уделяют должного внимания.

Оставляя на территории лишь горы строительного мусора. Озеленение представлено комплексом работ.

Направленных на придание земле надлежащего ухоженного вида. Работы не планируют собственники, специалисты управляющей фирмы.

Любые работы по озеленению могут быть начаты после того, как территория будет очищена от мусора.

Вырубать деревья, что уже растут на участке, нельзя, если нет специального разрешения. Если осуществляется засадка, выбирают деревья, которые не будут засорять территорию.

Женские виды шелковицы, тополя не садят. Осуществляются плановые работы, чтобы устранить и предотвратить появление вредителей.

При подборе растений учитывают погодные условия:

• если зимой сильные морозы, стоит выбрать морозостойкие деревья;
• желательно, чтобы растения были стойки к засухе.

Учитывают влажность грунта, рельеф и состав. Застройщики должны провести работы по благоустройству двора только в том случае, если это предусмотрено соглашением.

Озеленение может быть:

• на кровлях;
• вертикальным;
• придомовым.

Поверхность может иметь покрытие такого типа:

• твердое или мягкое;
• газон;
• комбинированного типа.

Устанавливают:

• ступеньки;
• пандус;
• лестницу;
• бортовые камни.

При благоустройстве важно учесть, есть ли доступ к воде. Застройщик должен позаботиться о водоснабжении и жильцы обязаны проводить своевременно ремонтные работы.

Важно посадить деревья и разместить ограды так, чтобы они не создавали помехи при необходимости проведения ремонта.

Если озеленение вертикальное, создают дренажную систему. Стоит позаботиться об освещении и иных удобствах. Ограждение может быть из кирпича, сетки, бетона, дерева.

Декорациями могут быть растения. Небольшие ограждения являются разделяющими — они делят территорию на зоны. К примеру, ограждают беседку от сада.

Асфальтирование

При рассмотрении вопроса, что входит в содержание придомовой территории многоквартирного дома, не стоит упускать из внимания покрытие дорог.

Часть придомовой территории должна иметь твердое покрытие. Оно может быть:

• бетонным;
• асфальтным.

Прокладывают новый асфальт или ремонтируют старый. Работы проводятся по заказам коммунальщиков или жильцов дома.

Выполнение дорожных работ может осуществляться специализированной компанией, в которой работает квалифицированный персонал.

Асфальтирование предполагает проведение комплекса работ, что выполняются после того, как будут согласованы все документы с заказчиками.

Сложность покрытий будет зависеть от категории участка. Работы проводятся с использованием различных материалов и технологий.

Специализированная компания:

• снимет старый слой асфальта;
• подготовит поверхность;
• произведет укладку нового слоя;
• уберет мусор после окончания работ.

Если фирма имеет хорошую репутацию, можно рассчитывать на получение гарантии. Чтобы асфальт долго прослужил, должны использовать качественные материалы.

Швы после укладки нужно обрабатывать специальной эмульсией, что имеют битумную основу.

При составлении соглашения с компанией, которой поручаются работы, стоит оговорить, какие именно этапы будут проведены.

Установка шлагбаума

Часто зона отдыха возле домов в центре города превращается в парковку чужих автомобилей, особенно около рынков.

В результате жильцы сталкиваются с дополнительными неудобствами. Если дороги являются сквозными, дополнительные проблемы вам гарантированы.

Воздух будет задымленным. На улице около таких домов шумно. Есть масляные пятна на дорожном полотне. Да и дети могут попасть под колеса авто.

К тому же жильцам негде припарковать свой транспорт. Знакома ситуация? Есть решение такой проблемы — установите шлагбаум при въезде во двор.

Видео: придомовая территория — способ заработка или защита от вторжения

Рассмотрим правовые нюансы монтажа конструкции. Просто принять решение на общем собрании вы можете, но этого не достаточно.

Стоит придерживаться условий, прописанных в законодательстве. Первое, что требуется — являться собственниками участка около многоквартирного дома.

Когда будет проведено и зарегистрировано участок БТИ, владельцы вправе благоустраивать территорию по своему вкусу.

А значит, можно будет установить и шлагбаум, не согласовывая такие действия с представителями ГИБДД и МЧС.

Если ГИБДД предъявят претензии, их можно опротестовать в судебном порядке. Как быть с МЧС? Просто не препятствуйте свободному доступу специалистов.

Нюансы установки шлагбаума на придомовой территории и удобства его пользования:

Что касается частного дома

Какие особенности придомовой территории многоквартирного дома, мы определили. Но как быть владельцам недвижимости в частном секторе. Рассмотрим нюансы.

Сколько метров по закону

В законодательных документах нет такого понятия, как придомовая территория частного дома. Под данным выражением обычно понимают земельный участок, что необходим владельцу объекта для ведения хозяйства и обслуживания.

Такие участки могут быть арендованы, а также быть гражданина, находиться в бездомном использовании.

На границах участка устанавливается ограждение. Земли, что имеют ограждение в виде забора, считаются ничейными с муниципальной формой собственности.

Участком вправе пользоваться граждане, которые могут обосновать необходимость его использования.

К примеру, территория нужна для того, чтобы обеспечить выезд автомобиля из гаража. Но муниципальный участок не должен быть перекрыт для использования другими лицами.

Площадь придомового участка многоквартирного объекта определяется по конкретной формуле. Но она не применима в отношении частных строений.

Не устанавливается законом предельных границ. Размер территории будет зависеть от того, сколько земли или приватизировано.

Можно ориентироваться на такие условия определения площади участка в частном секторе:

В уполномоченный орган предоставляется свидетельство о госрегистрации земельного участка, . Ответ будет дан в течение месяца.

Возникающие нюансы

Граждане вправе заявить о том, что необходимо благоустройство, если участок является собственностью муниципалитета.

Благоустройство будет безвозмездным или же осуществленным за средства жильцов, спонсора. Административный орган вправе заниматься благоустройством, но не обязан.

Важно при приватизации учесть интересы всех жильцов. Часто молодые семьи имеют детей, транспорт, и поэтому думают об удовлетворении своих потребностей.

Но важно также учесть потребности и пожилой категории граждан, которым необходимо обеспечить место для прогулки.

Бывает и наоборот, не учитываются потребности детей — благоустройство организовано таким образом, что детям негде порезвиться. Все правообладатели должны учесть потребности всех семей.

Если пространство используется неправомерно, стоит поднять вопрос на общем собрании. Иногда дело рассматривается и в судебном порядке.

Если заехали новые жильцы, они могут внести свое предложение по использованию территории. Но они не могут предъявить претензии относительно способа использования участка.

С придомовой территории, что используется жильцами, стоит уплачивать налог, если она не арендована и е находится в субаренде. В данной ситуации налог платит арендодатель.

Если земля приватизирована, налог платится жильцами многоквартирного дома. Сумма налогового платежа определяется с учетом кадастровой стоимости участка, установленной оценщиком.

В последние несколько лет наблюдается тенденция приобретения квартиры в доме или жилом комплексе с закрытой территорией или последующим огораживанием. Согласно опросу более 40% покупателей мечтают о собственном закрытом дворе, а более 30% хотели бы еще поставить КПП на въезде во двор.
Почему покупатели так гонятся за закрытой территорией и хотят жить на охраняемом участке Так ли хороша жизнь за закрытой территорией и в чем ее недостатки?

1. Закрытая территория это безопасность. В первую очередь это детская безопасность . Многие молодые семье хотят жить именно закрытом дворе, потому что в скором времени станут родителями или уже ими стали. На огороженной площадке можно спокойно оставить своего ребенка одного и не боятся, что он куда-то уйдет или его кто-то уведет, также можно самим гулять вечерами.

Безопасность территории проявляется в высоком заборе, въезд на территорию возможет только через КПП, по периметру может ходить охранник и по периметру дополнительно установлены камеры видеонаблюдения.

Однако не все застройщики заботятся о своих будущий жителях. Чаще всего застройщик оставляет этот вопрос открытым и предлагает жителям дома самостоятельно решить эти проблемы. Чаще всего жители не могут самостоятельно договориться, например, по поводу оплаты, расходов, или некоторые жильцы и вовсе предпочитают молчать и не скидываться. Проблема не решается и так и остается.

2. Закрытая территория это комфорт. Закрытая территория практически исключает вероятность попадания в Ваш двор постороннего человека. Это означает, что все, кто играют с детьми в вашем дворе или сидят на лавочке являются владельцами, а с соседями нужно дружеские отношения.

3. Квартира в закрытом ЖК даже жилье эконом класса делает престижнее и желаннее. Чаще всего цена на квартиру в закрытом ЖК выше, чем на квартиру в обычном дворе, хотя обе квартиры находятся в одном классе, одинаковой площади и в одном районе.

4. Закрытая территория это наличие собственной инфраструктуры . Как правило на территории закрытого жилого комплекса действует своя инфраструктура и атмосфера. Чаще всего для жителей таких комплексов открывают супермаркеты, магазины, салоны красоты, частные детские сады, кафе и так далее.

Однако не многие арендаторы хотят работать на закрытой территории, так как не всегда тот трафик, который есть на закрытой территории интересен арендаторам. Поэтому застройщик создает необходимые условия для арендаторов.

5. Закрытая территория возможность найти место парковочное место . Современные реалии таковы, что на одно парковочное место бывает 5 (а то и более машин). Иногда на парковочное место начинают претендовать жители другого дома, а иногда и другого двора. Закрытая территория означает, что возвращаясь, домой с работы Вам не придется еще полчаса «кружить» около дома только потому, что Вы не можете найти место для парковки. Забор позволит отсеять посторонних и даст уверенность, что в парковочные места Вашего двора будут заняты только собственниками данной территории. Если уж места все равно не будет хватать, то со своими соседями всегда можно договориться и припереть кого-нибудь.

6. Закрытая территория это дополнительные расходы. Будьте готовы к тому, что за комфорт и безопасность придется платить. Только подумайте, содержание консьержа, охранника, камер видеонаблюдения, КПП это немалые затраты, которые будете оплачивать именно Вы, а не УК или застройщик. Ежемесячная сумма обговаривается индивидуально.

7. Закрытый двор это ограниченность пространства. Возможно Вам будет немного тесно в своем ЖК, так как Ваша территория ограничен пространством, может создаться ощущение, что территория на Вас давит.

Как видно закрытые дворы это не одни сплошные плюсы, как может показаться на первый взгляд, поэтому перед покупкой необходимо трижды все обдумать.

Прокуратура разъясняет:

В настоящий момент вопрос ограничения въезда на территорию многоквартирных домов поставлен на контроль прокуратуры в связи с участившимися случаями незаконного установления ограждений.

Многие устанавливают шлагбаумы, не получив официального разрешения службы государственного пожарного надзора, которая является главным ограничителем в этом вопросе.

В случае же наступления экстренной ситуации (например, пожара в доме) на незаконно огороженной шлагбаумом территории, пожарная спецтехника запросто снесет стрелку на пути движения по вызову, при этом компенсации потраченных на монтаж средств (порядка 50 тысяч рублей) жильцы не получат, так как действовали без разрешения. А если машина пожарных в результате тарана отметится повреждениями кузова, то на инициаторов установки шлагбаума может быть подан иск с целью возмещения материального ущерба.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок оформления права собственности на земельный участок установлен пунктами 2-5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Решение о формировании земельного участка под домом принимается собственниками помещений на общем собрании. По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно ст. 26 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок удостоверяется документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с п.1.5 Правил дорожного движения запрещается самовольно

устанавливать дорожные знаки, светофоры, другие средства организации дорожного движения (в том числе шлагбаумы), создающие

помехи для движения. Установка шлагбаума должна быть разрешена администрацией города по согласованию со службой государственного пожарного надзора, ОГИБДД, коммунальной службой.

Въезд на придомовую территорию транспортных средств собственников помещений в многоквартирном доме и иных лиц осуществляется в порядке, установленном общим собранием. Этот пункт должен быть в решении обязательно, так требует п.6 постановления правительства Москвы № 428 «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве».

В решении общего собрания указываются сведения о лице, уполномоченном на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с установкой ограждающих устройств.

Согласно ч.З ст.12 закона города Москвы «О землепользовании в городе Москве» от 19.12.2007 № 48 границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территорий. Решение о подготовке проектов планировки территорий, включающих проект межевания территории, принимает Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В соответствии с постановлением правительства Москвы от 02.11.2012 №614-1111 вопросы об освобождении земельных участков от незаконно размещенных на них объектов, не являющихся объектами капитального строительства, в том числе незаконно установленных заборов, осуществляется постоянно действующими Окружными комиссиями по пресечению самовольного строительства. На основании решения окружной комиссии префектура административного округа принимает меры к сносу демонтажу некапитальных объектов (заборов, ограждений).

В силу п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. Согласно ч. 1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, поскольку установка шлагбаума во дворе дома относится к использованию земельного участка, включая ограничение пользования этим участком, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (собрание членов ТСЖ) вправе принять решение установить шлагбаум во дворе дома. Однако такое решение должно быть принято не простым большинством голосов, а за него должны проголосовать не менее двух третей от общего числа голосов собственников, то есть квалифицированное большинство.

В соответствии с ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Если решение принято по вопросу, отнесенному к компетенции общего собрания, то есть установить шлагбаум во дворе дома, и с соблюдением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, то оно распространяется и на собственника, который не принимал участия в голосовании, либо голосовал против принятия решения об установке шлагбаума. Следовательно, данный собственник обязан оплатить установку шлагбаума во дворе дома.

Если решение принято с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, то есть принято простым большинством голосов, а не квалифицированным (не менее двух третей голосов), собственник, который голосовал против принятия такого решения, вправе обжаловать его в суде.

В случае, когда впоследствии кто-либо из собственников помещений в этом многоквартирном доме продал квартиру, то на нового собственника не распространяется решение общего собрания собственников МКД (общего собрания членов ТСЖ) в части оплаты денежных средств, за счет которых была произведена установка шлагбаума во дворе дома. Эти расходы должен нести предыдущий собственник. На нового собственника может быть возложена обязанность только по оплате изготовления ключей от шлагбаума, если предыдущий собственник их ему не передал.

При отказе председателя совета дома (председателя ТСЖ) передать ключи от шлагбаума новому собственнику, новый собственник вправе требовать передачи ему ключей от шлагбаума в судебном порядке на основании ст.304 ГК РФ. В соответствии с данной статьей собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Резюмируя вышесказанное:

1. Первым этапом идет обязательное собрание собственников квартир, на котором будет рассмотрен вопрос об ограничении въезда во двор с помощью установки шлагбаума. Если такое постановление принимается подавляющим большинством (лучше не менее 70%) голосов, то составляется протокол. Он подается в соответствующие органы.

В случае если придомовая территория пока является коммунальной собственностью, нужно принять решение о формировании участка и постановке его на кадастровый учет, а это уже требует согласия всех жителей. Зато решения полноправных собственников имеют большую силу.

2. В муниципальный совет депутатов подаются соответствующее заявление, протокол собрания жильцов-собственников и техническая документация, то есть проект ограждения. Совет принимает решение не дольше месяца (это отдельно законодательно оговорено) и о своем решении уведомляет того, кто подал заявление, не позже, чем через пять дней после вынесения вердикта.

3. Решение не обязательно будет положительным. Отказ, согласно постановлению правительства, можно получить в случае, если не обеспечиваются круглосуточный беспрепятственный проезд и свободное перемещение по двору транспорта пожарной, газовой, других аварийных служб и скорой помощи.

Стоит отдельно отметить, что шлагбаумы демонтируются в случае, если они препятствуют проведению работ по благоустройству территории, строительству (реконструкции) или капитальному ремонту, осуществляемых за счет средств бюджета города Москвы. О демонтаже будет сообщено заранее. В этом случае затраты собственников на приобретение и установку ограждающего устройства будут компенсированы. Сумма компенсации определяется на основании отчета независимой оценки.

Согласно части 8 статьи 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях: «8. Нарушение требований пожарной безопасности об обеспечении проходов, проездов и подъездов к зданиям, сооружениям и строениям -влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц - от семи тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста двадцати тысяч до ста пятидесяти тысяч рублей.»

В СНиП 2.07.01-89 говорится, что «при проектировании проездов и пешеходных путей необходимо обеспечивать возможность проезда пожарных машин к жилым и общественным зданиям».

Согласно Кодексу об административных правонарушениях города Москвы (статья 6.5) за ограничение доступа на свободный участок предусмотрена ответственность. Максимальная санкция за это нарушение в отношении юридических лиц - 20 тысяч рублей.

Ежегодно во дворах московских многоэтажек несколько сотен людей попадают под колеса автомобилей. Одним из вариантов решения проблемы является правильная организация дворового пространства. Портал сайт разбирался, в каких новостройках Московского региона безопасность жителей превыше всего.

Можно выделить три основных подхода к организации движения транспорта на территории жилых комплексов:

Полный запрет на движение автомобилей,
- частичный запрет или разграничение потоков транспорта и пешеходных зон,
- движение без ограничений (большинство дворов в спальных районах Москвы).

Каждый из этих вариантов определяется еще на этапе проектирования жилого комплекса, так как требует определенного зонирования территории. Соответствующее решение принимает застройщик , градостроительные нормы этот вопрос не регламентируют. СНИПы лишь регулируют ширину автомобильных проездов, пешеходных тротуаров, удаленность проезжей части от зданий и от инфраструктурных объектов. «В зависимости от количества предусмотренных машиномест санитарными нормами регламентируется расстояние между окнами и организованной парковкой, таким образом легально полностью занять двор парковочными местами нельзя», - поясняет Наталья Саакянц, коммерческий директор компании Rose Group .

«Вне зависимости от сегмента недвижимости, застройщик обязан обеспечить безопасность проживания. Еще на этапе проектирования необходимо предусмотреть создание комфортной среды и найти компромиссное решение между автовладельцами и другими жителями»

Лариса Швецова, «Ривер Парк»

Одной из тенденций последних лет стала практика возведения стилобатной части здания, которая становится зоной для пешеходов и велосипедистов. «Таким образом, машины остаются в пределах паркинга, не мешая при этом прогуливающимся по благоустроенному подиуму», - говорит Анна Меркулова, генеральный директор ОАО «Моспроект-3». Также сегодня встречаются проекты, где парковка организована на тыльной стороне дома, то есть фактически во дворе нет проезжей части, поэтому, выйдя из подъезда, ребенок сразу окажется во дворе и сможет без риска дойти до детской площадки. Так организован двор в квартале Южный . Кроме того, подъезды в корпусах могут иметь выходы на две стороны: внутренний вход предназначен исключительно для повседневного использования жителями и выходит во «двор без машин», а второй, внешний, ориентирован на ситуации, когда нужно воспользоваться транспортом.

В последнее время все больше появляется так называемых «дворов без машин», где проезд по дворам возможен только для аварийных служб и полностью запрещен для жителей, гостей и т.д. Данный способ организации пространства обязывает девелоперов строить паркинг - наземный или подземный, что приводит к увеличению себестоимости квадратного метра. Соответственно, «дворы без машин» изначально были характерны для элитных новостроек, затем проникли в бизнес-класс, а сегодня встречаются и в проектах комфорт-класса. «Чем выше класс жилья, тем более внимательно застройщик относится к деталям, в том числе к безопасности и комфорту пребывания жильцов во дворе», - говорит Игорь Рожков, директор департамента технического заказчика Tekta Group .

По словам Натальи Саакянц, традиционно в элитном сегменте транспортная логистика продумывается более детально. Как правило, в таких проектах предусмотрен подземный паркинг, что сразу регламентирует организацию движения во дворе. Тем не менее, в последнее время отмечается более внимательный подход к решению этого аспекта благоустройства и в проектах комфорт-класса. «В силу того, что объекты данного сегмента часто имеют крупные масштабы строительства, проблема хранения автомобилей становится крайне актуальной, - поясняет Наталья. - Идея «двор без машин» - одно из решений этой проблемы, предусматривающее не только освобождение территории от автомобилей, но и поиск мест для их парковки».

А вот для сегмента «эконом» закрытый двор по-прежнему остается скорее дополнительной опцией, чем стандартной практикой. При этом, как рассказала руководитель сектора архитектурных бригад бюро «БРТ РУС» (входит в ГК «Интеко») Елена Попова, даже в проектах эконом-класса вся территория комплекса может быть закрытой, а въезд осуществляться по пропускам. Застройщик сам принимает решение о реализации такой концепции. Другой вопрос, нужно ли это будущим жителям.

«Очень часты примеры, когда изначально застройщик запланировал двор без машин, однако на практике жители после ввода в эксплуатацию все равно договариваются открыть для въезда и парковки двор, даже при наличии непроданных мест в подземном паркинге»

Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»

Первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева считает, что для масс-маркета, особенно в сегменте «эконом», концепция «двор без машин» более сложна в реализации, так как предполагает наличие достаточного количества подземных парковок, в то время как покупатели жилья эконом-класса не всегда планируют подобную покупку, предпочитая парковаться во дворах.

Конечно, для большинства клиентов наличие подобной концепции в проекте не является главным критерием при выборе будущего жилья. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп» , прежде всего люди обращают внимание на бюджет покупки, месторасположение и транспортную доступность объекта, а затем уже оценивают и другие характеристики. Однако при прочих равных условиях выбор все-таки делается в пользу новостроек, где реализуется концепция «двор без машин». Для жителей комплекса данная опция обеспечивает безопасность (особенно это касается семейных пар с детьми), хорошую экологию на локальном уровне, а также отсутствие пробок, которые обычно образуются из-за того, что машины блокируют друг друга.

Директор Проектного управления ГК «Сапсан» Дмитрий Иванов уверен, что в ближайшие годы девелоперы, оценив позитивный опыт, начнут более уверенно реализовывать проекты, в которых двор полностью закрыт для автомобильного транспорта, и количество «дворов без машин» значительно возрастет.

«Ограничение въезда - единственное на сегодня однозначное решение проблемы. Остальное - это всего лишь полумеры. Если разрешить въезд автомобилей во двор, то обязательно найдется тот, кто будет «носиться» по двору на скорости, заезжать на пешеходные дорожки, парковать авто на газоне и так далее»

Дмитрий Иванов, ГК «Сапсан»

Учитывая, что суть концепции закрытых дворов заключается в том, чтобы ограничить движение по территории двора для личного автотранспорта, при этом сохранив возможность для въезда спецтехники, контроль доступа обеспечивается с помощью шлагбаума. Однако помимо установки шлагбаума жильцам необходимо нанять охранника, который будет постоянно присутствовать на месте и освобождать проезд. В противном случае шлагбаум будет вне закона. Как вариант - можно просто указать на шлагбауме мобильный телефон консьержа.

К слову, запретить парковку или транзитное движение во дворе можно не только волей девелопера, но и ТСЖ или УК. Для этого необходимо провести собрание собственников помещений многоквартирного дома, в результате которого 51% собственников и более проголосуют за установку шлагбаума во дворе.

Как рассказал Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» , подмосковных проектов, в которых реализована концепция «двор без машин», немного. Как правило, везде запланированы пешеходные дорожки и пространства для спорта и отдыха, но полностью дворы для автомобилистов закрывают редко. «Совсем обделять владельцев машин — это, на мой взгляд, неправильно. Комфортно должно быть всем, особенно если учитывать тот факт, что большинство покупателей жилья в Подмосковье имеют, как минимум, один автомобиль на семью», - говорит Дмитрий.

Действительно, там, где двор по каким-либо причинам нельзя закрыть полностью, можно четко разграничить проезжую часть и пешеходные зоны. Например, отделить пешеходные дорожки от автомобильных живой изгородью. Это позволит обезопасить прохожих и придаст всему комплексу более свежий вид за счет большего количества зелени, которая не только эстетически приятна глазу, но и снижает негативный эффект от вредных автомобильных выхлопов.

Расположить здания таким образом, чтобы пешеходные и транспортные потоки не пересекались, удалось компании «Моспроект-3» в своем проекте в поселке Северный на Дмитровском шоссе. Удачная концепция посадки зданий жилых домов образовала два закрытых контура, которые объединяет между собой пешеходная аллея, детский сад и спортивные площадки, при этом движение автомобилей по территории разрешено. «Мы сознательно вынесли все парковочные места ближе к дорогам и автомагистралям, предусмотрели крытый многоуровневый паркинг, все машиноместа распределили по внешнему контуру застройки. А внутренний двор оставили без машин», - поясняет Анна Меркулова.

В микрорайоне Центральный ЖК «Новые Ватутинки» застройщик также четко разграничил пешеходные зоны и зоны для парковки автомобилей. Поэтому, несмотря на то, что автомобилисты оставляют транспорт во дворе, родители могут не беспокоиться о том, что ребенок попадет под машину. «В будущем, возможно, мы и ограничим въезд на территорию дворов. Однако пока такой надобности нет. А для того, чтобы машины не парковались на детских площадках, как это нередко бывает, мы установили специальные ограждения», - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».

В UP-квартале «Западное Кунцево» свободной от проезда машин сделана не вся территория, а только центральный бульвар, но поскольку проходит он через весь комплекс, места для спокойного и безопасного отдыха хватает всем - и детям, и взрослым. Чередуя друг друга, на бульваре расположены детские и спортивные площадки, зоны отдыха для взрослых, проходят отдельные участки велосипедных дорожек.

В ЖК «Шуваловский» часть территории освобождена от машин: паркинг расположен под землей, а над ним - бульвар, где могут гулять жители комплекса. У каждого корпуса есть и свой внутренний закрытый дворик с детскими и спортивными площадками, при этом вся территория комплекса открыта для машин.

В ЖК Dominion внутренние дворики также закрыты от машин. Но сам комплекс полностью огорожен, и внутри него могут ездить только жильцы.

Генеральный директор компании «Домус финанс» Евгений Сандлер советует для поиска «золотой середины» предусматривать в проектах парковочные места в пешеходной доступности, проезжую часть проектировать вдоль внешней стороны домов, детские площадки располагать во внутренней части двора, четко определять зонирование активных видов отдыха и мест релаксации.